Ce que change la loi Le Meur (2025) pour les propriétaires de location courte durée à Toulouse

La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, renforce les règles encadrant les locations meublées de courte durée à l’échelle locale. Pour les propriétaires à Toulouse, ce nouveau cadre impose des obligations plus strictes : enregistrement obligatoire, possibilité de limiter la durée de location, contraintes de changement d’usage, diagnostics énergétiques, sanctions. Dans cet article, nous passons en revue les principaux changements, leur application concrète à Toulouse, et les conseils pratiques pour rester en conformité.

1. Contexte & objets de la loi Le Meur

L’adoption de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, intervient dans un contexte de forte tension dans le logement : hausse de la demande locative, investissements dans les meublés de tourisme, accusations de “concurrence déloyale” à l’égard des locations longue durée. L’objectif déclaré du législateur est de mieux encadrer ce marché pour protéger l’habitat permanent tout en conservant une offre touristique.

La loi renforce les pouvoirs des communes, élargit les obligations pour les propriétaires et modifie le régime de contrôle et de sanction. Certaines dispositions sont déjà en application — d’autres seront effectives progressivement à l’horizon 2025–2026.

2. Principales mesures et leur portée

Enregistrement obligatoire

Désormais, tout logement proposé en location meublée touristique (quelle que soit sa commune) doit être déclaré en mairie ou via un téléservice, et se voir attribuer un numéro d’enregistrement à 13 caractères, qui doit apparaître sur les annonces. L’absence de ce numéro engage des sanctions.

À Toulouse, cette obligation existe déjà dans le cadre du règlement local : le numéro d’enregistrement est obligatoire pour toute location de meublé touristique (résidence principale comme secondaire) via le site de la métropole.

Limitation du nombre de jours de location (résidence principale)

Jusqu’à présent, le plafond souvent reconnu était 120 jours par an pour la location de la résidence principale dans les communes réglementées. La loi Le Meur introduit la possibilité pour les mairies de réduire cette limite à 90 jours par an, par simple délibération motivée.

Cette réduction ne s’applique que si la commune l’a expressément votée — il ne s’agit pas d’un passage automatique.

Changement d’usage / autorisation locale

La loi renforce l’exigence d’autorisation de changement d’usage lorsqu’un local d’habitation est transformé pour de la location touristique. Le texte procède à une réécriture des articles L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Même dans des communes qui jusque-là n’étaient pas soumises à ces règles (hors zones tendues ou grandes villes), la collectivité peut désormais soumettre les changements d’usage à autorisation si elle le décide.

Diagnostics énergétiques & normes

La loi introduit des obligations renforcées de performance énergétique pour les logements en location meublée touristique.

Voici les points importants :

Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être mis en location en meublé touristique.
En 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être interdits.
À terme, en 2034, tous les meublés touristiques devront être classés A à E.
Il y a une possible exception pour les logements utilisés comme résidence principale du propriétaire (selon certaines conditions).

Sanctions accrues et pouvoirs des collectivités

La loi institue des amendes renforcées pour les infractions suivantes :

Défaut d’enregistrement (ou absence du numéro sur les annonces) : jusqu’à 10 000 € (voire plus selon décrets)
Fausse déclaration ou usage d’un faux numéro : jusqu’à 20 000 €
Dépassement illégal de la durée autorisée (90 jours si appliqué) : jusqu’à 15 000 € par année concernée.
Sanctions liées au non-respect du changement d’usage ou travaux non autorisés : montants pouvant aller jusqu’à 50 000 € selon les cas (et astreintes journalières).

Par ailleurs, les maires disposent désormais de pouvoirs renforcés pour encadrer la location saisonnière :

Délimitation de secteurs réservés aux résidences principales
Fixation de quotas d’autorisation
Extension locale des règles de changement d’usage ou limitation des meublés de tourisme dans certaines zones.

Enfin, la loi modifie les règles de majorité pour les copropriétés : désormais, dans certaines hypothèses, une majorité des deux tiers (et non plus l’unanimité) suffit pour interdire la location meublée touristique dans le règlement.

3. Ce que cela signifie concrètement à Toulouse

Le cadre local déjà en place

Le règlement métropolitain du 1er novembre 2023 fixe les conditions d’autorisation de changement d’usage pour les locaux d’habitation ou commerciaux à usage de meublés de tourisme.
À Toulouse, la déclaration / l’enregistrement est obligatoire : le numéro d’enregistrement doit figurer sur toutes les annonces dès le premier jour de mise en location.
La règle actuelle impose la limite de 120 jours/an pour la location de la résidence principale à usage touristique.
Pour les logements non utilisés comme résidence principale, l’autorisation de changement d’usage est nécessaire. Une personne physique peut obtenir au maximum deux autorisations pour deux logements distincts.

Scénarios d’impact pour un propriétaire à Toulouse

Situation	Effet principal	Risque / remarque
Vous louez votre résidence principale 110 jours / an	Vous êtes en conformité sous le régime 120 jours — mais si Toulouse décide de passer à 90 jours, vous devrez ajuster	Vérifier régulièrement les délibérations de la mairie
Vous dépassez les 120 jours	Votre logement perdrait le statut de résidence principale, soumis aux règles plus strictes, aux autorisations de changement d’usage, aux compensations éventuelles	Risque d’amende si non-respect
Vous possédez un bien secondaire que vous mettez en location courte durée	Il faudra obtenir l’autorisation de changement d’usage, compenser, respecter les normes énergétiques, l’enregistrement	Si le règlement de copropriété l’interdit, c’est une barrière
Vous souhaitez investir dans un nouvel appartement pour la LCD	Vous devrez intégrer dès l’acquisition le coût des diagnostics, des démarches d’autorisation, le risque que la ville restreigne le plafond à 90 jours	Faire une simulation juridique et financière en amont

4. Conseils pratiques pour rester en règle

Vérifiez les délibérations municipales : assure-toi que Toulouse n’a pas décidé de limiter les jours à 90 pour la résidence principale.
Procurez-vous le numéro d’enregistrement dès que possible et affiche-le sur toutes les annonces.
Respectez la règle des jours : garde un suivi rigoureux du nombre de nuitées. Si une réduction à 90 jours est adoptée, ajuste l’offre.
Demandez les autorisations nécessaires de changement d’usage avant toute mise en location de biens qui ne sont pas des résidences principales.
Compensation locale : si exigée, prépare le dossier de compensation (transformer un local commercial en logement par exemple).
Mettez vos diagnostics énergétiques à jour : planifiez les travaux pour répondre aux exigences progressives (interdiction des logements G dès 2025, F dès 2028, etc.).
Vérifiez le règlement de copropriété : si une clause interdit la location touristique, elle pourrait s’appliquer même si l’autorisation municipale est accordée.
Formalisez un règlement intérieur strict pour les locataires, prévoyez des clauses pénales en cas de nuisance.
Assurez-vous d’avoir une assurance adaptée pour la location saisonnière, bien que cela reste une vigilance classique.
Conservez des preuves de conformité : enregistrement, nombre de nuits, diagnostics… en cas de contrôle.

5. Comment une conciergerie peut aider

En tant que conciergerie spécialisée à Toulouse, tu peux proposer aux propriétaires les services suivants pour les accompagner dans ce nouveau cadre :

Gestion complète des formalités (demande d’enregistrement, autorisation de changement d’usage, compensation, etc.)
Suivi du nombre de nuits louées, alertes en cas de risque de dépassement
Audit énergétique et accompagnement dans les travaux nécessaires
Contrôle du respect du règlement de copropriété
Rédaction du règlement intérieur, gestion des nuisances
Veille réglementaire locale et adaptation des annonces
Conseil fiscal : simuler l’impact du nouveau régime (micro-BIC, abattements)

6. Conclusion

La loi Le Meur marque une étape majeure de régulation du marché des locations de courte durée. Pour les propriétaires à Toulouse, elle impose une plus grande rigueur, mais laisse encore des marges d’adaptation pour ceux qui s’organisent tôt.

N’hésitez pas à faire appel à LD Conciergerie Privée pour vous accompagner dans la gestion de votre location courte durée.